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頭部房企獲險資青睞 強強聯合成大趨勢

發布時間:2019-09-19  來源:證券日報

  融資政策的收緊影響到整個房地產行業,大型房企也未能幸免。但憑借著相對靠前的行業地位、手中優質的土地儲備和多年積累的開發經驗,頭部企業得以吸引險企攜巨資馳援。

  今年以來,中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企,掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

  多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示,在房企融資收緊和資產荒的雙重背景下,房企需要錢,險資需要長期穩定的投資項目,雙方一拍即合。隨著房地產進入青銅時代,房企和險資的關系將越發緊密,或將在長租公寓、養老產業等領域拓展新的合作模式。

  險資入股

  緩解資金壓力

  今年以來,險資頻頻入股房地產企業。保利地產半年報顯示,原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權,持股比例上升至6.27%;前海人壽則出現在榮盛發展半年報的前十大股東列表中,持股比例為0.46%;另外一家長三角地產商光明地產也獲得險資青睞,上半年,華夏人壽兩只產品共計買入光明地產2.71%的股權。

  “險企資金雄厚,金融運作能力強,可以很好地補足房企的短板。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《證券日報》記者表示。

  最近的案例是,中國平安于今年8月份買入中國金茂15.2%股份,成為公司第二大股東,原第二大股東新華人壽退居第三大股東。銷售規模上,中國金茂近4年復合增長率約50%,但擴張的同時,公司負債攀升,今年上半年出售項目和發行票據也被認為是資金承壓的表現。此次增發,中國金茂融資總金額約8.15億港元,將用作營運資金,這讓平安的入股頗有資金馳援的意味。

  此外,繼2018年買下華夏幸福19.56%股權后,今年2月份,中國平安繼續增持至25.25%,坐穩華夏幸福第二大股東寶座。平安入股后,即向一度被爆出資金鏈問題的華夏幸福伸出援手,2018年年底,平安資管與華夏幸福下屬公司簽署協議,向其實施債權投資60億元。華夏幸福也在新股東的幫助下著手優化債務,公司2018年四季度融資性凈現金流轉正,2019年上半年的籌資性現金流從去年同期的-97.2億元上升到317.42億元。近期,華夏幸福繼續向平安人壽轉讓其持有的北京物盛科技100%股權和債權,預計回籠資金58.29億元,資金情況預計進一步好轉。

  江瀚認為,險資入股房企的長遠影響是,險資的長錢可以降低房企的資金成本,讓房企從單一的負債模式向金融資本結合模式轉化,如果做得好的話,有可能出現類似日本主銀行制的產業結構,即公司以一家銀行作為主要貸款銀行并接受其金融信托及財務監管,這種模式將大大降低交易成本,賦予房企可持續的生命力。

  確定性因素

  是險資入股主因

  事實上,這并不是險資首次進軍房地產行業。早在2015年,在政策調控和宏觀經濟承壓的大背景下,房企面臨資金鏈危機。與此同時,保險高速發展且入市政策環境寬松,險資紛紛斥巨資進駐頭部房企“抄底”。

  2015年4月份,中國平安附屬公司中國平安人壽耗資62.97億港元拿下碧桂園9.93%的股權,成為碧桂園第二大股東,持股比例僅次于楊家實控人楊惠妍;同年,安邦保險入股保利地產;泰康人壽2016年年初也進入保利地產十大股東之列,至今仍持有6.27%的股權,列第二大股東;也是在這一年,寶能旗下的前海人壽進入萬科A前十大股東之列,此后繼續增持,并引發了著名的寶萬之爭。

  “寶萬之爭后,險資入市受到嚴格監管,尤其是類似野蠻人的標簽,讓險資面臨很大的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,這是2017年到2018年上半年險資入市動作較少的原因。

  進入2019年,銀保監會發出“鼓勵保險資金增持上市公司股票”的號召,且恰逢地產行業政策收緊總體價格偏低,險資再次看到入場機會。

  據《證券日報》記者不完全統計,截至目前,共有16家房地產上市公司獲險資入股。前五強的房企中,除恒大以外,剩余四強碧桂園、萬科A、保利地產和融創中國均被中國平安、前海人壽和泰康人壽重倉持有。2018年中指院評選的房企20強中,華夏幸福、金地集團、新城控股、旭輝控股集團、榮盛發展、中南建設和陽光城的股東名單中也均出現險資身影。

  江瀚表示,險資更青睞穩健的龍頭,尤其是多元化比較明顯的房企,這意味著相比短期盈利能力,險資更看重投資標的的穩定性。協縱策略聯合創始人黃立沖向記者表示,險企需要穩定的投資收益,而房地產行業至少有實物可以抵押,是相對安全的資產。

  “公開拿地,房企的土地儲備是可以看到的,這意味著未來兩三年的銷售額現在就能算出來,確定性是很強的。”一位TOP20房企的內部人員這樣闡述險資入駐的原因。

  強強聯合

  是大趨勢

  目前,險資和房企已從資本市場持股開始向全面合作轉型。

  中國金茂在獲平安入股后對外宣布,未來雙方將在城市運營拓展、項目開發和金融產品等領域進行深入合作,發揮協同作用。平安對華夏幸福的布局更快些,今年年初,平安給華夏幸福帶來一個以原華潤置地CEO吳向東為首的新管理團隊,為華夏幸福打造商業地產、長租公寓和康養地產等新業務。

  自2015年獲平安入股,碧桂園和平安的聯系也更加緊密。碧桂園集團創始人楊國強在內部會議上曾表態,要充分利用平安73萬人的保險銷售團隊,“如果平安每人幫我們銷售1套房,那就賣出73萬套房。”

  除了從資本市場持股向具體項目延伸,險資自身也在攻城略地。

  第一種模式是自持物業,中國平安旗下的平安不動產持有深圳平安金融中心、天津平安泰達金融中心和長沙平安財富中心等物業;泰康人壽為布局養老產業頻頻拿地,其醫養系列已打造了燕園、沈園等十余個泰康之家,同樣被認為是保險業的“大地主”之一。

  第二種模式是以股權形式參與項目,平安不動產不僅參與雅居樂金沙灣、龍湖重慶中央公園嘉悅天街項目,還聯手龍湖、萬科、仁恒、招商共同開發濟南CBD項目。今年以來,平安和頭部房企聯合拿地的新聞不絕于耳,合作對象不僅有中國香港四大家族之一的新鴻基地產,也有老朋友萬科和龍湖。

  易居企業控股CEO丁祖昱告訴記者,平安做這些合作項目不要求并表,也不操盤,所以房企十分歡迎,平安入股對開發商來說是個加分項,沒有壞處。“在涉及整合的資本規則之下,生存法則是相對存活,可以采用聯盟的形式,提高非聯盟企業的進入門檻。”華泰證券研報指出,強強聯合是房地產行業發展后期的趨勢。

  嚴躍進認為,未來房企和險企的聯合將更加緊密,但在“房住不炒”的大背景下,保險公司和房地產企業會變得越來越理性,雙方會更多探討長租公寓、養老產業的合作可能。

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